开工前夜，重磅新政出台，是在我的意料之外的。

 

 

1

 

昨晚，郑州市政府重磅发布了土地出让管理新规，对于“限地价、竞自持”土地竞拍模式明确了各个环节的实施细则。

 

 

 

这项新规适用范围： 主要适用于郑州市市内五区。

 

长达14页的红头文件，我把它归纳为以下几个通俗易懂的关键点：

 

1、限拍地房价：

 

住宅用地出让，合理销售房价为周边实际销售价格的10%浮动确定；

 

2、限房企利润率：

 

地价评估时采用剩余法的合理利润值，原则上应控制为10%，每3年更新一次地价；

 

3、限地价、竞自持：

 

郑东新区、经开区、高新区以及市内五区非城改住宅用地，采取 “限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号方式出让。

 

城改项目用地 采取熔断后转为一次竞地价方式出让，竞价规则按现行规则继续执行；

 

其中，熔断价为起始价的130%，起始自持比例 (2%)、自持比例增幅 (1%)、起始配建面积 (200平方米)、配建面积增幅(50平方米)。

 

▼▼看表格，更加简单直观：

 

 

限地价、竞自持： 报价达熔断价格后,依次限时竞自持比例和限时竞配建面积；

 

熔断后摇号： 报价达熔断价后,由网上交易系统随机摇号确定竞得人；

 

自持比例： 指住宅商品房屋面积的自持比例 (不含物业用房等公用房产面积)；

 

配建面积： 指养老服务用房或公租房面积；

 

其中，非城改地可以竞自持或熔断后摇号两种方式， 何时竞自持？何时摇号？

 

这一点本次文件并没有细说，但在上次1月8日的文件中有明确提出：

 

 

——在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入竞自持；

 

——在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人；

 

此外，文件还专门强调了土地计划更加精细化、系统化的管理办法，各区域不仅要公布年度土地供应计划，还要分解到每个季度，以达到供需平衡、提成土地供应完成率。

 

2

 

事实上，对于“竞自持”的土地出让方式，并不是郑州第一次提出。

 

早在2021年1月8日，郑州市政府发布的通知中，对于定价、土地计划、稳调控等几个方面就提过新要求，但只是提了大概方向。

 

而昨天2月18日发布的新规中更细化、更落地、操作性更强，不仅提出了新方向，而且把具体落实方法和细则都已经明确到位，诸如地价评估的动态调控数学模型等等都有说明。

 

放在全国，土地出让竞自持这种方式并不少见，尤其在一线热门城市。

 

2016年12月，北京首次以竞自持方式挂牌出让地块，开启了竞自持土拍先河；

 

2017年，天津、南京、杭州、上海等多地紧跟形势，接连发布了竞自持地块；

 

上海还推出了全国首宗“全自持”地块，只租不售宅地，自持100%长达70年；

 

2020年9月，长沙跟进，部分地块采取“限地价/溢价 竞自持面积 摇号”方式挂牌出让；

 

2020年11月，浙江台州等地出手，实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式，严格控制溢价率和楼面地价；

 

直到如今，郑州加入竞自持行列，终于跟上了这轮新一线城市的步伐，可喜可贺。

 

 

3

 

昨晚，政策一经流出，就有粉丝立马来问， 对郑州有什么影响？房价会涨吗？会降吗？

 

我知道这是大家最关心的问题，当然也是本文要解决的核心。

 

早前，1月8日郑州首次提出“竞自持”及浮动10%的说法时，网络上就盛传一种说法，称ZF都着急出手让房价止跌了。

 

的确，整个2020年，郑州楼市确实有些区域、有些楼盘房价下调的厉害。

 

降得最狠的绿博区域，从高峰期均价1万2 降到7800；

 

降得更猛的平原新区，从1万出头，降到了5700，最低盘首开只有5288，整个区域2016年-2019年，真正出现了价格腰斩；

 

就连主城区也没坚守住，价格下调幅度超过2000 的有好几个，四环甚至首次出现了9000 的高层毛坯价。

 

谁能想到，郑州这个热度并不高的城市，2020年第一次出现了二三十家房企组织的不降价联盟，第一次因为房价下降登上了热搜。

 

土地市场也平平无奇、波澜不惊，一首凉凉年头到年尾。

 

无论是大郑州范围，还是郑州主城区，土地市场都不容乐观。

 

这是一组2020年全年数据：

 

供应层面： 累计供应建面1505万㎡，同比-24%； 

成交层面：累计成交建面1522万㎡，同比-10%； 

 

价格层面： 全年平均成交单价881万元/亩，同比-3%；成交楼面价4068元/㎡，同比-8%；

 

2015-2020年历年土地成交溢价率走势：

 

 

2012-2020年居住用地供应计划完成率情况：

 

——以上信息来源于思源地产年报。

 

三项主要数据都开创了新低值。

 

土地溢价率近6年最低；

 

土地供应完成率近4年最低；

 

土地成交量近8年最低；

 

可以说，过去的一年里，郑州的楼市、土地市场皆不乐观、同样低迷。

 

如今要求全面落实浮动10%，既是止跌，亦有限涨意味。

 

4

 

市场下调，预期下调，交房品质下调，维权泛滥……这是去年年底的市场真实状态。

 

市场背后的另一面，大牌房企、有实力的房企拿不到好地，手里有大量储备地、优质地的房企，要么产品做的太烂，要么握在手里啥都干不了，好好的地块搞成半烂尾状。

 

最艰难的一年过去了，2021年，你所看到的情况都会慢慢好转。

 

因为这次土地新规，今后你将会看到：

 

1、小房企拿地会更难，好位置地块基本拿不到了 （自持难度大，对房企要求高）；

 

2、烂尾情况会大大好转 （因为自持运营部分，干一票卷钱走人行不通了）；

 

3、房企利润率被定死在10%红线上 （如果严格执行的话）；

 

4、房价涨幅会被稳定在10%以内每年；

 

（按照细则中规定，拿地销售房价浮动10%，地价基础价3年更新一次，拿地交房周期3-4年左右，房价年涨幅其实达不到10%。）